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初めての不動産投資　Q＆A

Ｑ：自己資金が少なくても大丈夫？
Ｑ：所得税の節税になるって本当？
Ｑ：相続税対策になるって本当？
Ｑ：将来、不動産投資の競争が激化する？
Ｑ：購入時に必要な諸費用はどれくらい？
Ｑ：「築浅の中古物件がいい」と言われたが、本当？
Ｑ：複数の区分所有マンションと、一棟売りとでは、どちらが得？
Ｑ：収益用不動産は、アパートとマンションのどちらがいい？
Ｑ：一般人の競売物件への入札は危険？
Ｑ：価値ある物件を見分けるポイントは何？
Ｑ：オフィスビル経営とマンション経営の、どちらがおすすめ？
Ｑ：古くなった建物は、資産にならない？
Ｑ：所有地に建てるか、収益用不動産を購入するか決められない！
Ｑ：所有地を売却して、新たに不動産を購入するか思案中
Ｑ：物件を保有している時に必要な経費は？

Ｑ：自己資金が少なくても大丈夫？
Ａ：物件単体の収益力・担保力と、あなたの収入や資産次第
基本的には、土地代分相当は自己資産が望ましいのですが、その物件に収益力・担保力があれば、融資が伸びます。別件担保の提供で融資が増えることが多いので、収益を生んでいない不動産が他にあるならば、担保提供によって間接的に収益向上に貢献させることができます。不動産は、相続時にトラブルになることが多いので、相続人ともよく話し合い、連帯保証人になってもらい、一体で経営する感覚も必要です。

Ｑ：所得税の節税になるって本当？
Ａ：長期でみると、節税にならない
所得税は収益（所得）に対してかかる税金です。収益が出ていなければ、節税にはなりますが、それでは本末転倒。節税になるような物件は赤字ということなので、収益用不動産としては不適です。減価償却費を経費として計上できるので、実際の減価償却以上に建物が長持ちするのであれば、その分は節税と考えてもいいかもしれません。企業と同じように、収益を上げて必要な税金を納める姿勢が必要です。

Ｑ：相続税対策になるって本当？
Ａ：収益用不動産購入は相続税対策の決め手
相続税対策とは、評価を下げながら収益を上げ、納税資金を準備すること。所有地に賃貸住宅を建てることも同様の効果がありますが、土地の活用で相続発生時のための物納用地がなくなり相続破産の心配が出てくることがありますし、アパートに向いていない土地かもしれません。収益用不動産の購入により、建物評価は約1/3となり、土地評価は約4/5となります。200㎡までなら小規模宅地の評価減により土地評価はさらに1/2となります。小規模宅地は一箇所しか使えないので、地価の高いところで利用すると効果抜群です。

Ｑ：将来、不動産投資の競争が激化する？
Ａ：希少性のある物件を持っていれば、大丈夫
借り手よりも貸し手が急激に増える場合に値崩れが起きます。たとえば、区画整理地で地主さんが一斉に建築すると値崩れが起きます。市街地の中であれば、それほど競争が激化するとは思われません。購入する際には、将来のことも考え、広めの間取りや、人を惹きつけるデザインなど、前もって差別化を考えて物件を購入することが重要です。

Ｑ：購入時に必要な諸費用はどれくらい？
Ａ：物件種別や融資有無により異なるが、物件価格の２～４％
主な内訳は、印紙税・登録免許税と登記手数料・不動産取得税・火災保険料です。融資を利用する場合は保険料や事務手数料が、土地を購入して建築する場合には工事期間中の金利が必要です。新築の場合は税金面では優遇されており、諸費用は経費計上できます。その際には、初年度に一括計上できるものと、毎年の分割計上と区別して申告するので、注意してください。いずれにせよ、総予算で資金計画を組んでおくことが大切です。

Ｑ：「築浅の中古物件がいい」と言われたが、本当？
Ａ：一概に建築年数の浅い既存（中古）物件が良いとはいえない
多くのお客様が築浅の中古物件を希望されますが、需要が多くなれば価格は上がり、利回りは下がります。プロは、築30年以上の物件を安く仕入れてリフォーム再生し、思いがけない利益を得たりもしますが、一般人であれば暇疵（「かし」：傷、欠陥の意）の少ない新築が無難でしょう。新築であれば、融資が受けやすく、品確法（「住宅品質確保促進法」の略称）により建物の暇疵に対して10年の保証もつきます。

Ｑ：複数の区分所有マンションと、一棟売りとでは、どちらが得？
Ａ：断然、一棟売り！資産価値と満足感が違う!!
具体的に説明すると、2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できる資金力があるなら、6,000万円の一棟売りを購入すべきです。仮に6,000万円の一棟売りに6部屋あるとすれば、収益性も上がり、空室になった場合のダメージも軽減されるます。リスク分散のために、バラバラに持つという考えにも一理あります。

Ｑ：収益用不動産は、アパートとマンションのどちらがいい？
Ａ：構造で判断せず、建物の造りを吟味することが大切
アパートは、比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いことが魅力。賃貸マンションは、利回りがやや落ちますが、比較的規模が大きいものが多く存在感があります。容積率の高い商業地希望ならマンションに、環境のよい住宅地希望ならアパートになるでしょう。建物の基本性能は、工法、設計、施行精度によって決まります。木造建築でも築1200年以上の建物もあります。構造だけで判断するのはやめましょう。

Ｑ：一般人の競売物件への入札は危険？
Ａ：一般人の直接の入札は避けた方が賢明
プロと比較すると一般人は少数ですが、市場価格の約80～90％で購入できることから、一般人の入札が増えています。100倍以上の札が入る収益用物件も出ることから、プロの間では競売物件は人気ですが、管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もっての内見ができない、落札後のケアを自前でやるのが厄介という問題もあります。

Ｑ：価値ある物件を見分けるポイントは何？
Ａ：希少性、収益性、担保力、換金性で判断する
その地域で他に変わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いといえます。入居者が集まる人気のエリアであれば、家賃も安定し、収益性も維持できます。金融機関からの借り入れに重要なのが「いつでも売れる」という担保力です。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値に着目して判断をしてください。

Ｑ：オフィスビル経営とマンション経営の、どちらがおすすめ？
Ａ：収益性が安定している賃貸マンション経営がおすすめ
ハイリスク・ハイリターンがオフィスビル経営、ミドルリスク・ミドルリターンが賃貸マンション経営です。しかし、オフィスビルの空き室率は依然高く、改善される見通しはありません。大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば、賃料も高く取れますが、資金力のある大手不動産会社との競合を迫られるでしょう。小規模なペンシルビルは苦戦します。むしろ、住宅のほうが利回りが活発といえます。

Ｑ：古くなった建物は、資産にならない？
Ａ：早め早めの修繕で、建物を長持ちさせる
資産といえるのは、収益を生む土地です。税金ばかりかかって収益を生まない土地は、負債です。建物は管理次第で長持ちします。一定の修繕費を毎月積み立て、こまめな修繕を心がけて建物を長持ちさせてください。欧米では「プロパティマネージメント（不動産所有者等から業務委託を受けて対象不動産の運営・管理を行うこと）」が機能しているため建物が長持ちするそう。見習いたいものです。

Ｑ：所有地に建てるか、収益用不動産を購入するか決められない！
Ａ：まずは所有地がアパート適地かどうかを確認
その土地がアパート適地なら建築を、そうでなければ収益用不動産の購入をおすすめします。アパート適地かどうかの判断は、賃貸管理会社に相談してみるのがいいでしょう。分析的に検討したい方は、土地の価格と建築費の合計を収益用不動産の価格と見立てて、想定年間収入で割って表面利回りを計算してください。8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのがベターですが、そこまでの利回りがなければ、土地を処分してでも収益用不動産を購入することをおすすめします。

Ｑ：所有地を売却して、新たに不動産を購入するか思案中
Ａ：大変合理的な方法なので、ぜひ進めて
最近流行の「資産の組み換え」といえます。資産を守るために、あえて資産を組み替える“攻めの活用方法”で、大変合理的です。入居が不安定な場所に土地を所有する場合、その土地を売却した上で安定的に収益を生む適地での収益用不動産を購入するのは、とてもいい対処です。

Ｑ：物件を保有している時に必要な経費は？
Ａ：目安は収入の15～20％
土地・建物の固定資産税・都市計画税、修繕積立金、建物の管理費用、賃貸管理費用などが主な項目です。これらは、建物の種別やオーナーさんの意思により変動する費用です。長期安定経営を望むのであれば、必要な保有コストを予算化しましょう。

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