お知らせ

部屋の更新時に家賃値上げ!どう対処すれば・・・?

更新時の家賃値上げについての相談がここのところ数件有り

どう対処すればいいのか困っている方が増えているとのことなので、今回はこの問題を取り上げたいと思います。

まずは相談内容ですが・・・・

※相談者Sさん

「2年前入居して今年8月更新なのですが、7万5000円の家賃を1万円値上げするとの不動産管理会社から一方的に通知が来たのですが・・・・。」

※相談者Kさん

「家賃17万で2LDK部屋を探し苦労して見つけたのに、最初の更新時で2万の値上げで19万に・・・私の給料は2年前と変わらないので

値上げは厳しいのですが・・・引っ越しには費用もかかるし、何しろ子供の学校を替えたくないので・・・困ってしまいました。」

一人暮らしのSさん、ご家族で暮らしているKさん。

お二人にとっては、毎月の家賃なので深刻なご相談でした。

ほかにも、このような家賃値上げをご経験がある方もいると思いますの簡単ですが説明を致します。

まずは

①家賃値上げが出来るのか?認められるのか?について。

結論から申し上げると、賃貸人が賃借人に家賃値上げを請求することは可能です。

ただし、借地借家法第32条1項に記載されている条件を満たすことが必要とされています。

(借賃増減請求権)

第32条
  1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

近年、池尻大橋駅周辺も再開発でタワーマンション等にて新しい町に変貌しようとしている。

今年2019年地価公示を読み解いても

全国の公示地価(住宅地・商業地・工業地の全用途)は、昨年比+1.2%で4年連続のプラス。

三大都市圏が引き続き上昇、地方都市においても上昇地点が増え、上昇幅も拡大の状況です。

そう考えると、池尻大橋の周辺も租税負担が増えているとの判断で、

家賃の値上げをお願いしたい賃貸人(大家)の気持ちもわからないではないです。

ただし、上記請求できる条件事由が満たされることが不可欠であることは忘れてはいけません。

 

それでは賃借人は黙って言うことを聞くだけなのか

②対抗策はないのか?

借地借家法第32条1項(借賃増減請求権)には

  1. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
  2. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

と、条文の上ではいかにも裁判結審が解決策のようになっていますが

月額1万円~2万円の増額について弁護士を雇い、その為の時間をさいて解決するのがよいのでしょうか?

増額する額も不当と思える金額でなければ、出来るだけ両者の話し合いで合意すべきといえます。

(※増額する額の不当とは・・・弊社で考えるには、前文による公示地価上昇比1.2%の範囲)

基本的には家賃の決定は賃貸人と賃借人との双方合意によって成り立つものです。

「家賃値上げ」についても双方合意であり。話をこじらせて、そこに住み続けるのも得策ではないのではないでしょうか。

③Kさんの賃貸人と話をしたら・・「えっ!」これは駄目でしょう?

相談者Kさん依頼で賃貸人(大家)さんとの間に入り、この家賃値上げについて話をしたところ、

※賃貸人Mさん(Kさんマンション大家さん)

「そもそも、Kさんの入居前家賃は16万。前の方が退去で空いたところに不動産会社の方が飛び込んできて」

「入居者募集をさせてください!弊社なら19万で入居者を決めます!」

と言われて、家賃収入が多くなるならと、お願いをしたとのこと。

しかし、築年数とか加味するとそこまで家賃が取れる物件ではなく長期にわたり入居者が決まらない状況のときに

※不動産業者A者

「Mさん、申し込み17万で入ったのですが、これで決めませんか?約束は2年後の更新で2万円家賃は上げるので・・・」

なんとそのような裏話があったとのこと。

誠実な賃貸人Mさんはだますような契約で気がひけながらも承諾してしまったそうです。

最近ではこのような、

不正としか言いようのない賃貸人・賃借人の両方のお客様をだますような手口で業を営んでいる不動産業者は多数いるとのこと。

同業者としては恥ずかしい限りです。

Mさんの承諾を得て

不動産取引に関する東京都不動産住宅政策本部・相談窓口にこの不動産業者の件は相談しました。

もちろん、Kさんの家賃値上げについては据え置きとなり、この都度の家賃値上げはしないこととなりました。

 

またSさんについては5000円の値上げで交渉がまとまったとのことで

次回引っ越しの際には弊社にてお願いしていただけるとのことでした。

 

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