2010年 6月

ヘラクレス市場の代表的銘柄で不動産ファンドの国内最大手ダヴィンチ･ホールディングスが、6月1日に上場廃止となりました。「債務超過の状態で月間平均株価が1万円を切る」という基準に抵触したためです。
　ＤＥＬＴＡも１年３ヵ月前までダヴィンチのオフィスファンド物件に入居していましたが、すでに、会社危機説が流れ保証金返還の心配をしました。今回の上場廃止で保証金返還債務等、かなり厳しい状況ではないかと思います。
　ダヴィンチの名前が登場したのは原宿「ＦＡＣＥビル」だったと思います。当初は５名足らずの会社ながら敏腕な不動産プレーヤーと金融プレーヤーが日本版金融ビックバンを見据えて不動産ビジネスモデルの構築をスタートさせた。特徴としては、金融手法の一つ「レバレッジ取引」商品を不動産に置き換え借金依存と言える特徴で会社成長に向かっていった。不動産売買価格の６～9割を低金利で銀行から借り入れて、大型不動産を買う。ローンの満期までにバリューアップ（単なる高賃料設定）で物件価値を高め、物件を売却して売却益を稼ぐ。
　不動産が上がっているあいだは、倍々ゲームで成長できる。しかし、不動産が下がり出すと、保有資産の評価損がふくらみ、物件を売却することもできず、銀行はローン借り換えにすら応じてくれなくなる。
　借金して投資する手法は、相場のトレンドが上昇から下降へ転じると、非常に脆く、破綻を招く。
ダヴィンチ･ホールディングスは売買が容易で税金が安いという違いこそあれ、本質的に不動産投資そのものと変わらないＲＥＩＴを上場させ、出口戦略として保有不動産を高価格でＲＥＩＴに売却していたと言えます。
しかし、’10年の公示地価では、住宅地が前年比4.2%下落したのに対し、商業地は6.1%も下落した。下落率が大きい10地点のうち、9地点は新橋や銀座など東京都心の商業地。商業地の落ち込みが激しい。
　オフィス仲介大手のまとめによれば、東京都心のオフィスビル空室率の上昇と賃貸料の下落が止まらない。企業が経費削減の一環として、オフィスを賃料の安い都心周辺部へ移転するほか、オフィス面積を縮小する動きが続いているためです。
　企業は生き残るために、コスト削減に懸命になっています。その結果が、オフィスビル(商業用不動産)の下落なのです。
　なぜ、これが問題なのか。日本のREITは、運用対象の55%がオフィスビルだからです。商業施設と住宅はそれぞれ20%弱にすぎない。オフィスが空室だらけでは賃料が入らない。賃料の下落も止まらない。利回りが低い状況でREITの収益が上がるはずがありません。（三井不動産系オフィスＲＥＩＴも頭抱えているようですが）
　’90年代のバブル崩壊後、企業は設備･人員･借金という「3つの過剰」を必死で削ってきた。そして、世界的な景気拡大を受けて、’00年代半ばになって、ようやく設備投資を再開。その矢先の世界同時不況だったのです。こういう体験のあとでは、仮に高収益体質を実現しても、昔みたいに駅前に大きなビルを持とうなんて考えない。
　都心の不動産の最大の買い手だった外資系ファンドも、今は保有資産の含み損に苦しんでいる。
新たな、中国政府系ファンド等プレスで見かけるものの過去の日本不動産事情に目をつぶった投資は期待できない。
（本日記事にオーストラリアの投資銀行マッコーリー・グループが出資する私募不動産ファンド運用会社ＭＧＰＡ（香港、運用資産100億ドル＝8900億円）は、日本の資産を今後５年間で倍増させる可能性。不動産の値下がりを受けて、価格が魅力的・・・こんな事も載ってますが・・）
　それでなくても、人口が減少する日本の不動産市場は、長期下落トレンドに入っている以上、ここ数十年の期待は出来ない。もはやREITのビジネスモデルは崩壊したのかもしれない。
今後、生き残りをかけたＲＥＩＴ市場の行方は多難な道である

真珠宮・・・業界の方々は、ご存じだと思いますが、これで、「しんじゅく」と呼びます。
そうです、あの有名物件です。
渋谷区代々木２丁目７番（都営地下鉄大江戸線新宿駅）上に建つビル名が「真珠宮ビル」です。
このビルの売買を巡り様々な出来事が数年前に起きました。青山路上で司法書士が殺害され、１部上場企業の「菱和ライフ」代表取締役逮捕（裁判で無罪判決）・上場廃止・倒産。広域暴力団有名組長逮捕・引退。
事件内容としては高度経済成長期にあちらこちらであったような事件と言えば事件です。（さすがに殺人までは頻繁に無かったと思いますが）
あえてこの事件の内容等については皆様、ネット情報時代ですお調べ下さい。
この事件に登場する人物・手口についてブログ書いてみました。
事件発端の「地面師」Ｓ氏です。
Ｓ氏は㈱真珠宮の代表者の印鑑の偽造をいとも簡単に行います。住民票を勝手に移転しそこで印鑑証明を取得するというだけです。（事件以来住民票の移動手続きが厳格化され不動産登記法も改正されました）
そして、この不動産を万引き（真の所有者無関与の上、売買代金払ってないわけですから・・・司法の広場投稿著者と同意見です）してしまったわけです。
手口は、
１．代表者の住所を勝手に移転そこで印鑑登録をして印鑑証明を手に入れる２．その印鑑証明を使い会社の代表印を改印する。３．つぎにその改印した代表印を使って議事録を作り新しい代表を選任する。４．その新代表取締役が金を借りまくった形にして会社の名義のビルの持分に抵当権（仮登記）をつける、という一連の作業で抵当権者に不動産売買のグリップを握らせる。
この作業でいとも簡単に億円の不動産を取得したわけです。（驚愕ですが、この手口は登記法改正前には頻繁に起きていたそうです・・・確か、聖蹟桜ヶ丘のＭ建設不動産所有の有名物件に於いても所有会社役員変更され、公正証書原本不実記載で逮捕者が出たはずです）
Ｓ氏は、他にもこの手口で西麻布（これも有名物件）の不在地主の不動産を勝手に名義変更し売ってしまってます。
その後、網走刑務所服役・・昨年末だったと思いますが出所後、皮肉にも事件舞台の代々木で居酒屋を経営していると・・・（噂の域ですが、更正したのでしょうかね？）
実はＳ氏と私、文京区本郷のマンションで数十年前に数ヵ月暮らしたことが過去にあり、よく知っている人物です。
同居していた経緯は省く（後ろめたい事実はありません）として、苦労している母が居り、その母思いの印象が私には、強いです。・・・こんな大それた事をする人物では無かったと思います。同居後音信不通でしたが、どういう経緯で暴力等と関与が始まったのか？犯罪者を養護するつもりはありませんが、その母の苦労に一発勝負かけたのでしょうか？
確かに頭の切れと講釈は人と違うものを持っていたと思います。
こんな事件を起こしたＳ氏、今後、会うことはないですが、真に更正する事を願いたく思います。

　株式会社プロパスト（本社:東京 資本金:41億6945万円）は、ジャスダック上場も債務超過により継続困難な状況に陥っている。創業者は森俊一（H21.2,23代表取締役解任・平取締役に降格）だが、特別背任行為が内部告発により浮上している。内部文書を見てみよう。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

㈱プロパスト森取締役等による特別背任計画について

前略　㈱プロパストの前ＣＥＯで現取締役である森 俊一氏が次の特別背任行為を計画しています。
・森　俊一氏が既に退職済みの取締役、及び現職執行役員等と用意した不動産新会社を設立済みである。

・この新会社で㈱プロパストの業務を引き継ぐ予定であると大手信託銀行、仲介会社等に対し、森　俊一氏、並びに現職執行役員らが直接説明している。
・この新会社に現職プロパスト社員多数（森派）が移行済み、もしくは移行予定である。
・この新会社に森　俊一氏らが既に資金提供している。（迂回して約10億円以上）
・上記事実は㈱プロパストの監査法人、三菱ＵＦＪ信託銀行の了承を得ているもので、特別背任には当たらないと森俊一氏、執行役員らが説明している。

・この新会社が購入の上一般分譲事業をするために、で千代田区の中古マンションを取得に向けて所有者と交渉中で数日以内に契約予定である。この交渉に森　俊一氏、及びこの執行役員が直接当たっている。又、購入資金は上記資金を予定している。
　本来、㈱プロパストの情報、事業を現役取締役等が自己の会社で横取りし、利益計上をしていることは、あまりにあからさまな背任行為であり、又、これを隠すために関連の監査法人、債権者の了承を得ていると虚偽の説明による詐欺行為と思われます。貴社が責任もって対応されると期待し、報告申し上げます。しかし、対処には急を要することであり、本来、証券・金融当局、税務当局、警察当局の指導を仰ぐべきことと考えています。

当方は㈱プロパストの取引会社であり、上記の事件で㈱プロパスト社が大きな打撃を受けることを避けたいと真に願っております。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　ここで名前が挙げられている㈱メトリス(http://www.metres.co.jp/corp/)とは、プロパストの事業を引き継ぐことを目的として、プロパストの社員が設立した会社（2009年設立）である。資金は問題の森俊一（プロパスト前社長・現取締役）とプロパスト前副社長戸室が実質的に出資している。　出資原資はH21.1.22のインサイダー疑惑の強いプロパスト株売却により捻出（約１０億円）したことも注目に値する。このメトリスの社員はプロパストの元社員と現役社員、執行役員、つまり、名義だけ別会社にしているようなものである。

　さて、問題点は、明確な違法行為である。
　現役取締役、社員による兼業行為（特別背任）は明白である。これは、プロパストの利益のあがる事業を、「プロパストの承認のもとでメトリスが引き継ぐ」と大手不動産会社、仲介会社等に対し森、戸室、町田、大栗等、プロパストの現役役職者が説明し、両社の名刺を出しているのである。
これが事実であるならば、当然、IR発表しているはずだが当然これは虚偽なのでやっていない。刑法の定める特別背任、詐欺に当たる行為である。
今後の動向を見たいものだが、推定される注目点をあえて挙げるならば、プロパスト株売却のインサイダー取引と脱税が挙げられる。証券取引委員会、金融庁は未だにその動きを見せていないのは、残念なことである。

　メトリスを買主とする千代田区二番町の不動産売買契約を4月17日に締結（決済は5月29日予定）した際に、売主、関係者等に対する交渉に森、町田、大栗氏が「メトリスはプロパストの子会社である」と説明し、売買契約交渉を実施している。森は残高１０億円の預金通帳を持参し、資金はあるとも説明している。住友信託銀行不動産部、日神不動産、ダイナセル等にプロパスト社員が訪問し、「メトリスが事業を引き継ぐ」と説明。特にプロパスト保有の土地の仲介はメトリスが担当するとまったくの虚偽を強調しているという。

　内部告発はこのような内情を告発しているということで、当局も固めに入っている。  2009/5　yahoo掲示板

東証1部上場の不動産業「ゼクス」は、2010年5月期第3四半期報告書の提出を断念し、上場廃止になることが明らかになりました。
同社は、過年度決算の訂正について会計監査人の「明誠監査法人」と協議を続けたものの、今後の事業計画および資本計画などで見解が食い違い同監査法人の辞任が決定。
そのため、期日までの同報告書提出が困難となり上場廃止基準に接触、やむなく今回の事態に至ったようです。
今後は、6月14日まで整理銘柄に指定され、6月15日付で上場廃止になる予定。
「クリード」「ノエル」「ゼクス」新興企業として並ならぬスピードで上場した３社で、確か、各代表者は同商社出身だったと思います。不動産業界を一世風靡の勢いでしたが本日付け・・・ですか。色々と「ゼクス」についてはありますが、介護付きマンション等、最先端のビジネスモデルは差別化事業として素晴らしかったのではないでしょうか。しかし、反面不評証券アレンジャーのＭ氏の関与が糾されたりで、市場でも騒がれた時期がありました。三羽烏・・・最後の１羽が市場からいなくなりました。不動産業界に於いても残念です。

週末に飛び込み営業かけた「ビジネスＨＯＴＥＬ」経営の投資家。社長は不在でしたが、持ち込み案件に夕方、ダイレクト電話いただき驚きました。ありがとうございます。紹介案件をすぐに見ていただけるとのことで、チャンス！夜来られるまで密かに物件前で待ち伏せ・・・夜８時頃、お会いできました。２０～３０分程立ち話をさせていただきましたが、独自の投資理論を聞かせていただき「震撼」・・・。根本的に今までの学習が崩された感じです。あらゆるリスクを考えハイリターンへの追求は、すばらしかったです。お話を聞けたことに感謝いたします。

twitter・・・なう・・・今話題の情報共有ネットツール？。皆さん活用していますか？twitter登録者が急増した事によりミィクシーのアクセス（書き込み）が減少と言われています。（日本で運営しているのはＪＡＳＤＡＱ上場のデジタルガレージ）

当初は単なる「つぶやき」と言われていましたが、広告費に負担をかけられない小さな商店・企業は、会社広告としてビジネス活用され大反響のようです。

各界著名人とも気軽につぶやくことが出来るのもtwitterならではだと思います。(孫正義・蓮訪・鳩山由紀夫・江川紹子・・etc）個人的には裏不動産業界の話題もいち早く情報提供してくれる「東京アウトローズ」等は面白いですね。

新規ホームページ（ＨＰ）アップしました。
長い間ＨＰ制作に時間がかかり、「日本デルタ倒産」などと書き込みで取引会社様には大変と心配をおかけしまして申し訳ございませんでした。（それにしても、ネット情報時代を痛感しますね）
ＨＰ制作中にネット出ないだけで「倒産」なんて風説流布されるのは怖い気がします。
皆様も、ＨＰ工事中は気をつけてください。（面白おかしくかかれますからね）
最近お会いしてない方の為に近況報告も少しさせて頂きます。
一言「まあ～～厳しい」です。現在、仲介メイン（個人投資家相手）ですが、今年に入っての売買高15億。手数料平均2％。昨年度消費税・税金等支払いでアップ×２。体へと×２です。
それでも皆様の協力を得て何とか先が見えてきた状況です（本当に感謝致します）
恵比寿「ファイヤープレス」の反響は沢山と頂きますが、もう少しの処で決まらず流れてしまいます。
中には、勝手に価格（4億5000万なんて・・売れませんよ＞＜ｍ）を附けている業者も至りで、振り回されている状況です。
周知の通り、これが終われば何処かのＣＭじゃありませんが、「会社再活」なんですがね。（ここも調子悪いか？？）どちらにしろ、頑張っております。恵比寿売却に皆様ご協力お願い申し上げます。
今度から、本ＨＰにおいては、業界裏情報等や他にない物件情報を皆様にご提供できるように更新致しますので宜しくお願い申し上げます。　
代表取締役　遠矢竹彦